|
Ett 20-tal personer kom för att lyssna på och diskutera kring hyresgästens förmåga att ställa rätt krav på en ibland ganska tuff marknad. Men dagens huvudtalare var Håkan Bryngelsson som delade med sig av Vasakronans resa från ett ickekommersiellt statligt fastighetsbolag till ett inför försäljningen attraktivt och mycket värdefullt företag.
Dagens värd Anders Borggren affärsområdeschef ISS hälsade tillsammans med Gun-Britt Solberg vd BQR välkomna innan han kort berättade om ISS Property Services AB, ett av Sveriges ledande tjänsteföretag med 12 000 medarbetare. ISS skapar och utvecklar kvalificerade lösningar för företag och offentlig verksamhet. Verksamheten startade 1901 i Köpenhamn som ett vaktbolag med uppgift att förhindra bränder. 1934 utvecklades det till ett städbolag och 1996 var det världens största städbolag med 200 000 anställda. 2005 köptes bolaget av Goldman Sach och idag finns verksamheten på alla kontinenter utom Afrika och har 470 000 anställda. ISS verksamhet spänner från idéer, över genomföranden till och med förvaltning, inkluderande management, design, teknik, ekonomi och juridik. – Vi drivs av affärer och alla måste tycka att det är roligt att göra affärer och entreprenörskap är en viktig egenskap för våra medarbetare, liksom viljan att alltid leverera kvalitet. För oss är det verkligen viktigt att ha koll på branschens utveckling därför är vi med i olika organisationer t.ex. BQR. Allt vi gör måste vara med fokus på kundnytta. Vi har varken tid eller ork med något annat. Därför är vi väldigt effektiva och lyhörda i vår kundkontakt, sade Anders Borggren. Anders Borggren, Gun-Britt Solberg och Håkan Bryngelsson.
Vasakronan – ett uppdrag att förädla och försälja Håkan Bryngelsson anställdes 1993 med ett enda uppdrag, att förädla och försälja Vasakronans fastighetsbestånd. Han berättade på medlemsmötet om den smått fantastiska utveckling bolaget genomgick under tolv år innan uppdraget var fullbordat och Vasakronan såldes till AP-fastigheter för 24 miljarder kronor. -Vasakronan uppstod1993 ur Kungliga Byggnadsstyrelsen och bestod till att börja med mest av icke kommersiellt gångbara fastigheter så som fängelser och tullstationer. Uppdraget jag hade var alltså att förädla och kommersialisera innehavet för att så småningom kunna sälja det med god vinst. Vi startade med att se över våra värderingar och arbetade oss igenom en rad områden. Vi skulle ha en affärsmässighet, öppen kommunikation, arbeta med ständiga förbättringar, etik och moral samt miljömedvetenhet. Vi såg tidigt att verksamheten var spridd på för många orter. 1993 fanns Vasakronan på 183 platser i Sverige. Snabbt startades en förändring och 2008 fanns vi i fem städer, Stockholm Göteborg Malmö, Uppsala och Lund. Det vill säga Sveriges mest expansiva områden. En ledande idé för vår verksamhet var att skapa förutsättningar för lojala, välbetalande och nöjda kunder. Vilket är viktigt för en positiv värdeutveckling. Vår vision var att bli Sveriges ledande fastighetsbolag och där använde vi information och kommunikation som affärsstrategi. En effektiv kommunikation skapar värde som en avgörande konkurrensfaktor. Ett starkt varumärke är av stor betydelse för att skapa nöjda kunder men det drar också till sig kompetens. Idag ser vi att Vasakronan har fastighetsmarknadens starkaste varumärke. Så starkt att AP-fastigheter valde att efter uppköpet välja namnet Vasakronan. En annan viktig framgångsfaktor är ordning och reda. Det gäller att noga dokumentera varje fastighet och vilka åtgärder man utfört i dem. Inte minst när det är dags för försäljning då gäller verkligen att öppenhet och ordning och reda i alla processer, dokument och handlingar, sade Håkan Bryngelsson. 
Håkan Bryngelsson fortsatte berätta under kaffet.
På Lokalhyresgästens sida Tenant & Partner har sedan 1989 arbetat med ekonomiska och juridiska frågor kring fastigheter och kommersiella lokaler. En del av verksamheten är att på uppdrag söka lokaler till företag och organisationer. Tenant & Partner är då hyresgästens ombud och arbetar med att inventera hyresgästens faktiska behov inför ett lokalbyte. -I vårt företag arbetar erfarna civilekonomer, jurister och civilingenjörer. Vi står på hyresgästens sida vid en lokalanskaffning. Det är mycket att tänka på när man ska ha nya lokaler och ofta är kunden ganska diffus i sina krav. Inte på grund av ointresse, snarare på grund av okunskap. Att byta lokal är något som sker sällan och kompetensen att ställa rätt frågor och krav finns inte. Det är också svårt att jämföra olika lokaler med varandra. Vad är det egentligen som ingår i hyran, hur många arbetsplatser är lämpliga med tanke på ventilationen osv. Den kompetensen har vi på Tenant & Partner och vi arbetar dagligen med att tillvara ta hyresgästens behov och företräda dem i förhandlingar med en tilltänkt hyresvärd. Det är oerhört viktigt att vara lyhörd för vad kunden egentligen säger och menar. Att ta reda på behovet utifrån ett professionellt kunnande. En vilja att förstå uppdragsgivarens verksamhet. Den nya lokalen kan många gånger bli en avgörande faktor för eventuell framgång för företaget. Det gäller att ta reda på hur lokalen ska stärka kundens visioner och värderingar. Efter den processen är tanken att hyresgästen ska ha en lokal som uppfyller alla kraven till marknadens bästa villkor. Det är vårt uppdrag och vi har märkt att behovet av våra tjänster ökat för varje år som gått. Vi har genomfört över 1 500 projekt sedan starten. Idag kan vi se hur krisen påverkar kraven. Nu står kostnaden i fokus, ofta på bekostnad av mer miljösmarta lösningar. Kunden är ofta väldigt miljömedveten ända tills prislappen kommer fram, sade Conny Johansson.
Jari Lalli, Daniel Andersson, Anders Borggren och Berit Nilsson.
Erfarenheter från BQRs projekt Brukare krav Agneta Carlström Handelsbanken och ordförande i BQRs projekt Brukare krav talade om hur svårt det kan vara för en hyresgäst att hitta en passande en lokal. Inte minst på grund av att det ofta hos både fastighetsägare och hyresgäst råder kompetensbrist. Som exempel på detta nämnde hon när bostadsrättsföreningar hyr ut till småföretagare. Där är kompetensen begränsad hos båda parter, vilket allt för ofta resulterar i dåliga lösningar. Men hon menar att det också generellt sett är svårt att hitta en för den egna verksamheten lämplig lokal. -Till lokalhyresmarknadens särdrag hör att den är synnerligen otransparent. Det är med andra ord svårt för kunden att skapa sig en överblick över både utbud och priser. Detta på en marknad där kunderna agerar kanske endast en, eller ett fåtal gånger under sitt yrkesverksamma liv. Det kan för hyresgästen vara svårt beskriva sina önskemål och krav på ett sätt som en fastighetsägare enkelt kan översätta till en lokal och en samling kringtjänster. Det finns heller ingen bra källa för information på aggregerad nivå om vad kunderna på kontorsmarknaden värderar och efterfrågar. Sammantaget riskerar detta att sätta kunden i ett starkt underläge där felaktigt fattade beslut i slutändan får negativa konsekvenser för både hyresgäst och hyresvärd. I och med att den potentielle kunden ofta inte talar samma språk som fastighetsägaren försvåras kommunikationen från fastighetsägaren och denna kan lägga mycket tid på fel kund innan man inser vad kunden i själva verket efterfrågar. Det är också lättare att skapa nöjda kunder om båda parter är överens om vad som faktiskt ska levereras. Det finns olika tekniska uttryck som inte är begripliga för andra än experter. T. ex att den ena partnern säger att allmänbelysningen är 300 lux och den andra säger att man önskar mycket bra arbetsbelysning och båda parter tror att man menar samma sak, sade Agneta Carlström. Även kaffepausen innehöll "matnyttig" kvalitet. |